8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》）。隨著銀行發布具體操作細則，以及9月25日《通知》實施時間的臨近，答案正在逐漸清晰。9月7日，農行、工行、中行、建行等國有大行率先發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關操作事項的公告》，隨后，中信銀行、平安銀行等股份行跟進，也發布存量貸款利率下調的操作公告。 記者就此事采訪了一些銀行業人士，上述銀行工作人員馬上心領神會，向記者發來各自銀行的存量首套住房貸款利率調整實施細則的公告。其他商業性銀行人士也表示，此事正在推進中，具體的細則，月底前會出。銀行將對符合條件的貸款人進行集中批量處理，不用過于擔心。 銀行操作細則公布 9月7日，多家銀行先后發布公告，對個人存量首套住房按揭貸款利率的調整范圍、調整規則、調整方式及受理渠道等進行了詳細的說明。 梳理各家銀行發布的細則，在具體表述有所差異，但內容差別不大。 在各家銀行公布的調整規則來看，大多數銀行劃分了三個時間段：2019年10月8日之前、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含），以及2022年5月15日至2023年8月31日，對不同時間發放的貸款應該如何調整分別進行了說明。 這是因為，從全國層面來看，全國首套商業性個人住房貸款利率下限在不同階段執行不同的政策，三個明顯的時間段分別為：2019年10月7日前為0.7倍貸款基準利率；2019年10月8日至2022年5月14日為LPR（貸款市場報價利率）；2022年5月15日至今為LPR-20基點（BP）。 在調整方式上，各家銀行大都明確：對于符合原貸款發放時執行所在城市首套房貸利率政策且當前為LPR定價的浮動利率存量房貸，銀行均將于9月25日主動進行統一批量調整，無需客戶申請。 不過，根據銀行的細則，對于“二套轉首套”、不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，需要自9月25日起向銀行提出申請。 哪類購房者或將受益 此前中國人民銀行《通知》中明確的是，由金融機構新發放貸款置換存量首套商業性個人住房貸款，或協商變更合同約定的利率水平。但是無論哪種方式調整，調整后的存量房貸利率不能低于貸款發放時的當地房貸利率下限。 截至9月2日，全國31個省、自治區、直轄市已經公布首套商業性住房貸款利率下限情況。金華市2023年1月至今首套商業性住房貸款利率下限為LPR-50BP。具體如下圖： 很多貸款時被認定為“二套”住房貸款的購房者，本次或許可以有調整機會。根據《通知》要求，不僅包括已發放首套個人住房貸款，也包括借款人“實際住房情況符合所在城市首套住房標準”的其他存量貸款。 例如，借款人貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當時“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區已執行“認房不認貸”政策，本次可以按首套執行。此外，貸款購買住房時不是家庭在當地的唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當地已執行“認房不認貸”政策的，可以按首套執行。 能否止住提前還貸潮？ 存量房貸政策調整的原因之一，因為去年以來，銀行房貸業務正在上演“縮退”。記者在采訪時了解到，除非買房時辦理的商業貸款利率確實低或者使用公積金貸款，周邊很多人確實在過去一兩年時間內進行了提前還貸。一位羅姓市民表示，她2018年時在一商業銀行辦理的首套住房貸款利率是5.85%，后來隨LPR下調到5.65%。因為貸款的利率正好是高點，就想盡辦法于2022年7月辦理了提前還貸業務。 普通百姓用提前還貸“止損”，使得2022年以來，銀行個人房貸業務步入罕見的低谷期，增速嚴重下滑，直到2023年上半年，多家上市銀行的個人住房貸款出現負增長。 以房貸發放的主力軍——國有六大行為例，除了郵儲銀行今年上半年個人住房貸款余額增長622億，其余五家大行的房貸業務均出現負增長，合計縮水超2360億。 這與過去幾年的情景形成強烈的反差。因為銀行新增貸款中，房貸一直是國有大行的重要投向。2018年，六大行個人住房貸款新增貸款2.53萬億，占全部新增貸款的49.39%；2019占比為39.5%；2020年和2021年的比例均有所下降，分別約為35.2%和29.4%；2022年驟降到4.66%；而到了2023年上半年，出現負增長，拖累新增貸款。 直到8月31日晚間，降低存量首套住房貸款利率政策正式公布。9月1日政策公布后，召開業績發布會的銀行，被問到政策對銀行可能帶來哪些影響。浙商銀行副行長、首席財務官景峰回應稱，浙商銀行的房貸中，90%為一套房，其中40%符合下調存量房貸利率的要求。預計這一政策對明年銀行凈息差的影響大約是1BP的下行，不到2BP。同時景峰表示，通過存量房貸利率下調，老百姓存量按揭貸款利息將會下降，降低首付比例后，疊加“認房不認貸”的政策，也可能激發一些新的購房、按揭需求。 存量房貸細則落實，你上車了嗎？ 具體看，想要參與本次存量房貸下調，得滿足3個條件：首套房、商貸、個人，二套房、公積金、非個人住房都不適用，組合貸里的商貸是能調整的。 其中，如果你的城市執行了“認房不認”政策，原本的二套房可以重新認定為首套。比如名下無房、但有貸款記錄，或是之前有過兩套房、但把第一套賣了，手上只剩一套房，現在都能視作首套。 那能降多少呢？得看你放款時點LPR的加點幅度（不清楚可以問銀行客戶經理或在銀行App找一找），最多可以降到本地區的貸款利率下限。 但需要注意的是，不管本地下限多低，都不能突破全國利率政策下限。 全國貸款利率下限： 貸款發放日在2019年10月7日（含）前，加點下調至0，即LPR+0BP； 貸款發放日在2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含），加點也下調至0，即LPR+0BP； 貸款發放日在2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含），加點下調至-20，即LPR-20BP。 比如有朋友2023年2月買房，加點是-10BP，那么現在調整后，只能優惠10BP到全國下限（-20BP），不能低到地區下限（-50BP）。如果當時的房貸利率是加點-40bBP，那該筆貸款不作調整。 |
GMT+8, 2023-9-19 10:25
